Expert-comptable specialise SCI et immobilier

La SCI a l'IR (regime par defaut) est transparente fiscalement : les revenus fonciers sont imposes directement entre les mains des associes au bareme progressif de l'IR plus prelevements sociaux de 17,2%. Les plus-values beneficient du regime des plus-values des particuliers avec abattements pour duree de detention (exoneration totale apres 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prelevements sociaux). La SCI a l'IS permet d'amortir l'immeuble (reduisant l'impot annuel) et de beneficier du taux reduit d'IS a 15% sur les premiers 42 500 euros de benefice. En revanche, les plus-values sont calculees sur la valeur nette comptable (apres amortissements), ce qui les alourdit considerablement. L'option IS est generalement irrevocable et doit etre murie avec votre expert-comptable.

La declaration 2072 est obligatoire pour toutes les SCI non soumises a l'IS. La version simplifiee 2072-S suffit pour les SCI qui ont uniquement des revenus fonciers de source francaise et dont les associes sont tous des personnes physiques. La version complete 2072-C est requise dans les autres cas (associes personnes morales, biens a l'etranger, etc.). La declaration recapitule les loyers percus, les charges deductibles (interets d'emprunt, assurances, travaux d'entretien et de reparation, taxe fonciere, frais de gestion) et determine le revenu net foncier de la SCI. Ce resultat est ensuite reparti entre les associes au prorata de leurs droits, et chaque associe le reporte sur sa declaration 2044 puis sur sa declaration d'IR (2042).

Dans une SCI soumise a l'IS, l'immeuble est inscrit a l'actif du bilan et amorti sur sa duree d'utilisation estimee. L'amortissement se decompose generalement par composants : structure (40 a 60 ans), toiture (25 ans), installations techniques (15 a 20 ans), amenagements interieurs (10 a 15 ans). Le terrain, qui ne se deprecie pas, n'est pas amortissable et represente generalement 15 a 30% de la valeur d'acquisition selon la localisation. L'amortissement annuel constitue une charge deductible qui reduit le resultat imposable. Cependant, lors de la revente, la plus-value est calculee sur la difference entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d'acquisition moins amortissements pratiques), ce qui peut generer une imposition importante.

Oui, mais avec des consequences fiscales importantes. La location meublee est consideree comme une activite commerciale (BIC). Si une SCI a l'IR exerce une activite de location meublee, elle est automatiquement requalifiee a l'IS si cette activite n'est pas accessoire (generalement toleree en dessous de 10% du chiffre d'affaires total de la SCI et de 10% des recettes totales). Cette requalification est irrevocable et entraine l'obligation de tenir une comptabilite en partie double, de deposer une liasse fiscale IS et de calculer les amortissements. Si la location meublee est votre objectif principal, il est souvent preferable d'opter directement pour l'IS ou de constituer une SARL de famille (option BIC possible sous conditions).

Dans une SCI a l'IR, seuls les travaux d'entretien, de reparation et d'amelioration sont deductibles des revenus fonciers. Les travaux d'entretien et reparation maintiennent l'immeuble en bon etat sans modifier sa structure (remplacement de chaudiere, ravalement, reparation de toiture). Les travaux d'amelioration apportent un element de confort nouveau (installation d'un ascenseur, double vitrage). En revanche, les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont jamais deductibles (ils modifient le gros oeuvre, augmentent la surface habitable ou transforment l'usage du bien). La distinction est parfois subtile et l'administration fiscale la controle regulierement. Votre expert-comptable qualifie chaque depense de travaux pour securiser vos deductions.

Les parts de SCI detenant des biens immobiliers entrent dans l'assiette de l'Impot sur la Fortune Immobiliere (IFI) des associes, qu'il s'agisse d'une SCI a l'IR ou a l'IS. La valeur des parts a declarer correspond a la valeur venale des biens immobiliers detenus par la SCI, diminuee de certaines dettes (emprunts immobiliers, comptes courants sous conditions). Le seuil de declenchement de l'IFI est fixe a 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net. Attention : l'abattement de 30% pour la residence principale ne s'applique pas lorsque celle-ci est detenue via une SCI. Votre expert-comptable calcule la valeur des parts et verifie les dettes deductibles pour optimiser votre base taxable.

Pour une SCI a l'IR avec un ou deux biens locatifs et des operations simples, une comptabilite de tresorerie peut suffire et etre tenue par les associes eux-memes. Cependant, un expert-comptable devient indispensable des que la SCI est soumise a l'IS (comptabilite en partie double obligatoire, amortissements, liasse fiscale), detient plusieurs biens, realise des travaux importants, ou fait l'objet de donations de parts. Meme pour une SCI simple a l'IR, un expert-comptable securise la declaration 2072, optimise les charges deductibles et vous alerte sur les impacts patrimoniaux de vos decisions. Le cout annuel d'un cabinet pour une SCI simple est generalement compris entre 500 et 1 500 euros HT.